Bodegas, locales y plazas completas. Operamos con un solo inversionista, con capital disponible y decisión directa. Si tiene una propiedad en venta, la analizamos y le damos respuesta con números.
Tres tipos de activo. El criterio es el mismo en los tres: que la renta vigente —o la renta de mercado sostenible en la zona— justifique un cap rate de al menos 10% sobre el precio de venta.
Naves con andén, altura libre y acceso de tráiler. Preferimos rentadas con contrato vigente; sin renta, evaluamos el precio de mercado por m² en el corredor.
Frente a vialidad primaria o dentro de plaza consolidada. Interesa el flujo peatonal o vehicular verificable y el uso de suelo que permita el giro.
Centros comerciales de barrio o strip centers en una sola escritura. Se revisa el rent roll completo, no el promedio: ocupación, vencimientos y morosidad.
Cuatro pasos. No hay junta de comité ni cadena de aprobaciones: el inversionista decide y nosotros analizamos. Si la propiedad no cumple, se lo decimos igual de rápido y le explicamos por qué.
Ubicación, m², precio de venta y renta actual si existe. Con eso basta para una primera lectura.
Calculamos cap rate, renta por m² y comparables de la zona. Le entregamos la ficha con el número, cumpla o no.
Si cumple, presentamos oferta con supuestos explícitos. Si no cumple, indicamos a qué precio sí lo haría.
Compra de contado ante notaría. Respetamos el 5% de comisión al broker que trae la operación.
Lo mínimo es ubicación, m², precio de venta y renta actual. Lo demás ayuda, pero no detiene el análisis.
Para el inversionista: no compramos ubicación ni expectativa de plusvalía. Compramos flujo verificable y lo medimos con una sola fórmula, aplicada igual a todos los activos.
Un solo umbral, sin excepciones por simpatía con el activo. Lo que no llega al 10% se descarta y se documenta el motivo.
Operación con un inversionista único. No publicamos cartera, no hay subasta y no se filtra la negociación.
Cada cifra lleva su fuente y cada supuesto se marca como supuesto. Las rentas estimadas se declaran estimadas.
